Junges Paar begutachtet Rohbau

Sie bauen Ihr Traumhaus

Bis es steht, stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

Sie wollen bauen? Dann müssen Sie einige Dinge bedenken. Einige davon bereits lange bevor es auf der Baustelle richtig losgeht. Schon die Wahl des Grundstücks und die Entscheidung über Haustyp, Dämmung und Heizung sind von vielen Faktoren abhängig. Unsere Energieberatung kann Ihnen hier wertvolle Tipps geben. Außerdem haben wir zahlreiche Hinweise für Sie, was Sie sonst noch beachten sollten.

Vorarbeit – bevor der Grundstein gelegt ist

Noch bevor die Bauarbeiten losgehen können, müssen Sie zahlreiche Dinge beachten. Von der Auswahl des Baugrundstücks über die Finanzierung bis zu den Handwerkern – all dies sollten Sie rechtzeitig vorher angehen.

Baugrundstück aussuchen

Zunächst müssen Sie sich klar werden, wo Sie bauen wollen und wie Sie das Bauvorhaben finanzieren wollen. Die Lage und Größe des Grundstücks müssen sowohl Ihren Ansprüchen genügen als auch für Sie bezahlbar sein. Hinweise hierzu finden Sie in der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde Sinzheim. Hier sollten Sie auch die Frage nach der Wertentwicklung in Zukunft nicht außer Acht lassen. Die verfügbaren Bauflächen der Gemeinde sind auf einer eigenen Website vermerkt.

Ebenfalls eine Rolle bei der Grundstücksauswahl sollte der Wettereinfluss spielen: In ungeschützten Lagen kühlt ein Haus leichter aus und muss eventuell stärker beheizt und besser gedämmt werden. Liegt das Baugrundstück am Hang, sollte der Verlauf der Sonne während des Tages bedacht sein.

Tipp: Um alle Facetten des Grundstücks zu kennen, sollten Sie das Baugrundstück auch unter der Woche besichtigen. Manche Rahmenbedingungen (Verkehrsaufkommen, Einflüsse von Gewerbebetrieben in der weiteren Nähe) sind dann realistischer zu beurteilen als am Wochenende.

Baufinanzierung klären

Die Baufinanzierung sollten angehende Hausbesitzer bereits vor dem Grundstückskauf durchdenken und die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten gegeneinander abwägen. Außerdem sollten Sie genügend Reserven bilden. Wie viel das genau ist, variiert. Die Grunderwerbssteuer beispielsweise ist in jedem deutschen Bundesland unterschiedlich hoch. In Baden-Württemberg beträgt sie aktuell 5 Prozent (Stand: Dezember 2018).

Mit dem Erwerb des Grundstücks sind längst nicht alle Kosten erledigt. Zum reinen Kaufpreis addieren sich die reinen Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Kosten für den Grundbucheintrag oder die Notarkosten. Möglicherweise kommen noch Erschließungskosten (Anschluss an Kanalisation, Wasser, Gas und Strom) hinzu.

Hausplanung festlegen

Reihenhaus oder freistehendes Haus, Fertighaus oder Massivhaus, Niedrigenergiehaus oder doch nur Wärmedämmung? Wenn Sie es noch nicht wissen, müssen Sie spätestens jetzt die Entscheidung für eine Bauweise treffen. Dabei helfen Kataloge der Anbieter und/oder ein Besuch in einem Musterhauspark.

Bedenken Sie, dass diese Entscheidung auch in vielen Jahren noch relevant für Sie sein wird. Speziell die Fragen nach der Dämmung, der Heizungsanlage oder der Verglasung der Fenster könnten zwar am Anfang eine Mehrinvestition bedeuten, Ihnen aber langfristig hohe Einsparungen bringen. Die Gemeindewerke Sinzheim beraten Sie gerne zu den unterschiedlichen Möglichkeiten.

Baupartner auswählen

Sie wollen schlüsselfertig bauen? Dann entscheiden Sie sich für einen Bauträger oder einen Fertighaushersteller. Dieser kümmert sich sowohl um Organisation als auch um die Planung. Der Unterschied zwischen Bauträger und Fertighaushersteller: Ein Bauträger organisiert meist auch das Grundstück und baut in der Regel vor Ort. Ein Fertighaushersteller ist dagegen nicht in die Grundstücksuche eingebunden. Er produziert in einer Halle die Hausteile vor und setzt diese auf dem von Ihnen gewählten Areal zusammen. Gemeinsamkeit: Sie haben nur einen Vertragspartner und schließen in der Regel einen Vertrag über einen Festpreis ab.

Tipp: Sie sollten nach Referenzobjekten fragen und sich im Falle einer Insolvenz des Baupartners vertraglich absichern.

Eigene Handwerker suchen

Die erste Alternative zum schlüsselfertigen Bauen: Die Handwerkersuche in Eigenregie. Der persönliche Aufwand ist zwar um einiges höher, dafür können Sie Ihre eigenen Vorstellungen vielleicht besser umsetzen. Achten Sie auch hier auf die Erfahrung der Baufirmen mit ähnlichen Projekten, sprechen Sie eventuell mit ehemaligen Kunden und fragen Sie im Bekanntenkreis nach Erfahrungen. Extrem günstige Angebote sind oft ein Zeichen für mangelnde Qualifikation der Mitarbeiter.

Selbst aktiv werden

Die zweite Alternative: Die Eigenleistung. Bei einer Beschränkung auf die klassischen Heimwerker-Arbeiten liegt das Einsparpotenzial zwar oft nur bei rund zehn Prozent – doch in Anbetracht der Gesamtkosten ist das schon einiges. Bei Tätigkeiten wie Wände streichen oder Fliesen verlegen können viele Heimwerker selbst ihren Teil beitragen.

Aufgaben wie die elektrische Verkabelung oder den Einbau sanitärer Anlagen sollten Sie nur dann selbst übernehmen, wenn Sie Fachwissen in diesem Bereich haben. Ein Wasserrohrbruch durch zu enge Rohre macht die Einsparungen im Nachhinein schnell wieder zunichte. Eine Alternative zur Eigenleistung von Grund auf kann eventuell die Planung eines Ausbauhauses sein. Das bedeutet, dass nur der Rohbau errichtet wird. Für den kompletten Innenausbau sind Sie selbst zuständig.

Energieeffizienz sicherstellen

Als Grundregel gilt: Je kompakter ein Haus gebaut ist, desto niedriger ist sein Energieverbrauch. Alle Bauteile, die aus dem eigentlichen Bau herausragen, stellen potenzielle Wärmebrücken dar. Damit können Wintergärten, Balkone oder Erker die Effekte einer guten Dämmung schnell verringern. Gleiches gilt für komplizierte Dachkonstruktionen. Bei der Auswahl der Dachform ist zu bedenken, ob unter dem Dach Wohnraum entstehen soll oder nicht. 

Ein wichtiger Punkt bei der Energieeffizienz ist die Wärmedämmung. Welches Dämmmaterial wollen Sie für die Fassade nutzen, wie groß sollen die Fenster werden, womit wird das Dach gedeckt? Zwar gehen bis zu 40 Prozent der Wärmeverluste über die Hauswand, aber auch die Dämmung des Kellers oder der Wasserleitungen sollte gut durchdacht sein. Die Energieberatung der Gemeindewerke Sinzheim kann Ihnen hier wertvolle Tipps liefern. Nicht vergessen: Lassen Sie den Energieausweis von Ihrem Architekten des Vertrauens oder von einem zertifizierten Energieberater ausstellen.

Raumaufteilung festlegen

Bereits zu Beginn der Bauplanung sollten Sie darüber nachdenken, wie Sie die Räume später nutzen wollen und was Ihnen besonders wichtig ist. Wer im Schlafzimmer Wert auf einen begehbaren Kleiderschrank legt, sollte mit mehr Stauraum planen. Und mit zunehmendem Alter der Kinder wird ihr Platzbedarf größer. Deshalb sollten Sie im Kinderzimmer genug Raum für einen Schreibtisch und ein breites Bett vorsehen.

Machen Sie sich bereits bei der Hausplanung Gedanken über die spätere Einrichtung. Wenn Sie große Wandregale oder Schränke haben, brauchen Sie dafür auch entsprechende Stellfläche. Wollen Sie einen Kamin einbauen, soll es ein zentrales Wohnzimmer geben oder eher eine große Küche mit Platz für einen Esstisch? Wo soll später die Waschmaschine stehen?

Tipp: Bedenken Sie die Ausrichtung der Räume: Ein Wohnzimmer, das nach Südwesten zeigt, wird abends sonnig erhellt. Ein Esszimmer in Richtung Osten bekommt dafür die Morgensonne zum Frühstück ab. Denken Sie auch daran, dass sonnige Räume im Sommer schnell warm werden können, während Zimmer im Norden im Winter früher Beleuchtung benötigen.

Materialien kompatibel?

Welches Material wird für die Dachkonstruktion, die Außen-, die Innenwände oder den Keller benutzt? Klären Sie diese Fragen mit Ihren Experten. Denn viele Kombinationen sind möglich, aber nicht alle passen zusammen.

Neben den Materialien für die einzelnen Bauteile sollten auch Dämmstoffe und Abdichtung aufeinander abgestimmt werden. Daher sollten Sie sich gut beraten lassen und auch selbst ausgiebig informieren. Speziell, wenn Sie mehrere unabhängige Handwerksbetriebe engagieren, sind Sie selbst verantwortlich, dass alles zusammenpasst.

Bauvertrag formulieren

Das wichtigste Dokument beim Hausbau ist der Bauvertrag. Und der wichtigste Teil davon ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. In ihr ist die Bauausführung geregelt, bis ins kleinste Detail.

Damit es im Lauf des Bauprojekts nicht zu Konflikten zwischen den Vertragspartnern kommt, sollten die verbauten Materialien und Ausstattungsdetails so genau und verständlich wie möglich beschrieben werden. In der Beschreibung sollte exakt geregelt sein, wer für Umfang und Qualität der vereinbarten Bauleistung haftet. Sie sollte außerdem den Firmennamen, die genaue Anschrift und die Geschäftsführung oder einen verantwortlichen Ansprechpartner festhalten.

Strafen und Zahlungsplan

Im Bauvertrag sind die Vertragsstrafen bei Leistungsverzögerung geregelt. Wenn der Dienstleister Schuld an der Verzögerung hat, werden diese Strafen fällig. Ist höhere Gewalt (Sturm, Gewitter etc.) im Spiel, kann er nicht belangt werden. Solche Schäden deckt eine Bauleistungsversicherung ab.

Teil des Bauvertrags ist in der Regel ein Zahlungsplan. Darin werden die Überweisungen an den Bauträger gestaffelt. Koppeln Sie diese an den Baufortschritt. Das heißt: Gezahlt wird erst dann, wenn die jeweils vorgesehene Baustufe erreicht wurde.

Feste Termine setzen

Der Bauvertrag sollte Baubeginn, maximale Bauzeit und den Zeitpunkt der Endabnahme explizit regeln. Festgelegt werden diese meist vom planenden Architekten. Durch feste Termine können die am Bau beteiligten Fachfirmen koordiniert werden. Eine Verzögerung betrifft nicht nur Sie, sondern auch den nächsten Dienstleister, der seine Arbeitskräfte länger als geplant an einer Baustelle einsetzen muss. Das heißt: Sowohl die Zeit- als auch die Kostenplanung wird gesprengt.

Baugrunduntersuchung machen

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie vor Baubeginn eine Baugrunduntersuchung durchführen. Vor allem, wenn Sie einen Keller oder eine Zisterne errichten wollen. Die Untersuchung gibt Auskunft über die Bodenbeschaffenheit. Diese müssen Sie für den Bau eines Kellers und die erforderlichen Abdichtungsmaßnahmen kennen. Ein Gutachter untersucht die Tragfähigkeit und weist auf Schichten- oder Grundwasser sowie auf eventuelle Bodenverunreinigungen hin. Das Gutachten sichert das Bauvorhaben ab, da der Baugrund in Deutschland Bauherrenrisiko ist.

In der Regel werden solche Untersuchungen von privaten geologischen Büros durchgeführt. Eine Auswahl finden Sie im Netzwerk Geonet. Wie viel dieses Gutachten kostet, lässt sich schwer beziffern, es variiert nach Region. Sie sollten aber mit einem niedrigen vierstelligen Betrag rechnen.

Dann geht es endlich los – der Bau beginnt

Der große Tag ist da, Sie legen den Grundstein. Doch bis zur Einweihungsfeier ist es noch ein weiter Weg. Je genauer Sie die einzelnen Stadien im Blick behalten, desto besser sind Sie vor unangenehmen Überraschungen geschützt. Speziell wenn Sie Teile des Ausbaus selbst übernehmen wollen, sollten Sie den Zeitplan sehr genau verfolgen.

Zuständigkeiten regeln

Noch vor Baubeginn kann es zu Unstimmigkeiten kommen, vor allem dann, wenn Sie etwas übersehen haben. Daher sollten Sie sämtliche Details im Bauvertrag mit Ihrem Baupartner abstimmen. Darin sollte auch geregelt sein, dass Ihre Kosten für den Verbrauch von Baustrom  und Bauwasser begrenzt werden. Genauso, wer beides bei den Gemeindewerken Sinzheim beantragt. Wer kümmert sich um die Miettoiletten? All das sollten Sie vor Baubeginn klären.

Tipp: Besichtigen Sie mit Ihrem Baupartner vor Vertragsunterzeichnung das Baugrundstück und nehmen Sie ein Baustellenprotokoll auf.

Betreutes Bauen

Falls Sie Zweifel am Baufortschritt oder der Bauausführung haben, sollten Sie einen unabhängigen Experten zu Rate ziehen. Ein Bausachverständiger berät den Bauherren vor Beginn des Baus, begleitet ihn währenddessen und überwacht den Baufortschritt.

Dieser Schritt ist nicht günstig, lohnt sich aber auf den gesamten Hausbau gesehen – speziell, wenn Sie selbst keine Erfahrung in Baufragen haben. Nachträglicher Streit vor Gericht, woran Verzögerungen nun lagen, sind oft mit viel Zeit- und Geldaufwand verbunden. Diese sparen Sie, wenn Sie direkt während der Bauphase die einzelnen Schritte kontrollieren lassen.

Versorgung sicherstellen

Ein Haus steht ja in der Regel nicht frei in der Landschaft, sondern wird in die vorhandene Infrastruktur integriert. Denken Sie also daran, sich rechtzeitig um die Verbindung zu kümmern.

Strom, Gas und Wasser

Den Wasseranschluss können Sie bei den Gemeindewerken Sinzheim beantragen. Auch der Stromanschluss wird bei uns in Auftrag gegeben. Wenn Sie eine Gasheizung planen, brauchen Sie außerdem einen Anschluss an das Gasnetz.

TV und Telekommunikation

Haben Sie sich schon um einen TV-Anschluss gekümmert? Je nachdem, ob Sie eine Satellitenschüssel oder Kabelfernsehen planen, müssen Sie nicht nur die eigentliche Anbindung, sondern auch die Verteilung im Haus im Auge behalten. Dasselbe gilt für Telefon und Internet.

Wünschen Sie einen Anschluss an das Glasfasernetz, sollten Sie schon beim Bauen die Verbindungen innerhalb des Hauses mitberücksichtigen. Denn das Glasfaserkabel wird nur bis zu Ihrem Keller verlegt – die Verkabelung innerhalb des Hauses ist unabhängig davon. Und hier kann eine günstige Leitung das schnelle Internet leicht wieder langsam machen.

Bauprojekt dokumentieren

Im Laufe eines Bauvorhabens werden zahlreiche Entscheidungen getroffen, von der Grundstücksauswahl über die Finanzierung bis hin zur Hausplanung. Auch nach Beginn der Bauarbeiten können Sie sich leider nicht entspannt zurücklehnen. Es lohnt sich, während des Baus regelmäßig auf der Baustelle zugegen zu sein und den Baufortschritt zu dokumentieren. Auf diese Weise kann unter anderem der Verlauf von Rohren und Leitungen später im Bedarfsfall besser nachvollzogen werden.

Tipp: Dokumentieren Sie Ihr Bauprojekt mit nicht nur mit Unterlagen (bspw. sämtlichen Vertragspapieren mit den beauftragten Firmen), sondern auch mit Fotos. Auch wenn Sie später Regale anbringen wollen, sind Sie für die Bilder der elektrischen Leitungen in der Wand dankbar.

Finale Abnahme der Leistung

Ob Dachdecker, Glaser oder Tiefbauunternehmen – ist einer Ihrer Handwerksbetriebe fertig mit seinem Aufgabenpensum, sollten Sie eine förmliche Abnahme vereinbaren. Sie (oder noch besser Ihr Baugutachter) prüfen, ob alle vereinbarten Leistungen umgesetzt sind und ob die Qualität stimmt. Diesen Schritt sollten Sie schon beim Vertragsabschluss einplanen und festlegen, dass die Zahlung erst nach der Abnahme geleistet wird. Sollte es zu diesem Zeitpunkt noch Mängel geben, können Sie dem Bauunternehmen eine Frist zur Beseitigung einräumen.

Bei einem schlüsselfertigen Haus brauchen Sie diesen Schritt nur einmal tun, bei der Endabnahme. Da Sie hier aber weniger Kontrolle über die einzelnen Bauabschnitte hatten, ist es umso wichtiger, dass Sie einen unabhängigen Experten hinzuziehen. Denn er kann sehr viel besser auf versteckte Mängel und unsichtbare Details achten, die Ihnen selbst vielleicht erst Jahre später auffallen. Schließlich hängt von diesem Tag viel ab: Die Verjährungsfrist beginnt, Zahlungen werden fällig, der Einzug will geplant werden. Also scheuen Sie sich nicht, jede vermeintliche Kleinigkeit sorgfältig zu prüfen und schriftlich festzuhalten.

Geschafft – das Haus ist fertig

Und dann ist der große Moment gekommen: Sie haben ein eigenes Haus. Vielleicht sieht es auf den ersten Blick noch nicht sonderlich wohnlich aus, speziell der Garten ist oft nach dem Bau weniger attraktiv. Aber Sie können endlich einziehen. Ein paar Dinge sollten Sie jetzt trotzdem noch bedenken.

Rechtzeitig Wohnung kündigen

Wenn Sie bisher in einem Haus oder einer Wohnung zur Miete wohnten, sollten Sie daran denken, den Mietvertrag zum richtigen Zeitpunkt zu kündigen. Speziell bei längeren Kündigungsfristen ist es wichtig, dass Ihr Haus dann auch fertig ist. Planen Sie lieber einen kleinen Puffer ein, falls es Verzögerungen am Bau gibt.

Prüfen Sie auch den Mietvertrag bezüglich Ihrer Pflichten. Müssen Sie die Wohnung streichen oder einen Nachmieter suchen? Auch dafür sollten Sie Zeit einplanen.

Umzug vorbereiten

Der Umzug aus Ihrem alten Zuhause in Ihr neues steht an. Also müssen Sie alles verpacken und transportieren. Wollen Sie ein Umzugsunternehmen beauftragen oder mit Hilfe von Freunden umziehen? Sorgen Sie für ausreichend Umzugskisten und Helfer. Zum Thema Umzug haben wir noch weitere Tipps für Sie gesammelt.

Häufig ist das neue Haus weit größer als die bisherige Wohnung. Möglicherweise fehlen Ihnen noch Möbel oder Sie erschrecken über das Echo in den leeren Räumen. Keine Sorge, in der Regel füllen sich leere Räume schneller als gedacht. Sie können schon Monate vor dem Umzug in Möbelhäusern nach dem Gewünschten schauen – oft sind die Lieferfristen recht lang. Manche Unternehmen bieten an, die Möbel bis zum Einzug im Lager zu behalten. Auch eine neue Küche muss oft lange vor der Lieferung ausgesucht werden.

Haus gründlich trocknen

Auch wenn das Haus fertig aussieht: Frischer Putz, Wandfarbe und Estrich brauchen ausreichend Zeit zum Trocknen – speziell im Winter. Deshalb sollten Sie nach dem Ende der Baumaßnahmen drei bis vier Wochen lang das Haus beheizen und täglich mindestens dreimal zehn Minuten Stoßlüften. Öffnen Sie die Fenster weit, lassen Sie frische Luft in alle Räume und schließen Sie dann alles wieder zu. Die Fenster zu kippen reicht nicht aus, dann ist der Luftaustausch zu gering und es besteht die Gefahr, dass das Haus auskühlt.

In manchen Räumen kann es nötig sein, einen speziellen Entfeuchter zu nutzen. Speziell im Keller, unter dem Dach und im Bad kann sich Feuchtigkeit hartnäckig halten. Im Zweifelsfall sollten Sie den Trockengrad professionell überprüfen lassen. Denn feuchte Stellen können irgendwann zu Schimmelbildung führen – was auch ein Gesundheitsrisiko darstellt.

Verträge abschließen und Anträge stellen

Was brauchen Sie in Ihrem neuen Eigenheim? Vor allem Licht, Wasser und Wärme. Denken Sie also daran, einen Stromvertrag für die neue Adresse abzuschließen. Haben Sie keinen Vertrag, werden Sie automatisch von den Gemeindewerken Sinzheim versorgt, da wir der Grundversorger der Gemeinde sind. Sie werden also nicht im Dunkeln stehen. Auch die Wasserversorgung übernehmen wir automatisch. Wenn Sie eine Ölheizung besitzen, sollten Sie daran denken, rechtzeitig den Tank zu füllen.

Mehr Gedanken sollten Sie sich um die Telekommunikation machen: Wie viele Telefonnummern brauchen Sie, welche Geschwindigkeit soll das Internet haben? Wenn Sie Kabelfernsehen gewählt haben, müssen Sie auch hier einen Vertrag abschließen. Und selbstverständlich wollen all diese Verträge für die bisherige Wohnung gekündigt werden.

Denken Sie außerdem daran, sich beim Einwohnermeldeamt umzumelden und die Müllentsorgung anzumelden.

Haus beziehen

Die Möbel kommen ins neue Haus. Jetzt müssen sie aufgebaut werden, Lampen aufgehängt, Löcher in die Wände gebohrt werden. Richten Sie sich ein und freuen Sie sich, am Ende Ihrer Reise angekommen zu sein. Das Projekt Bauen ist für Sie abgeschlossen – Willkommen im Projekt Eigenheim.

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